Das Baulandmobilisierungsgesetz und seine Folgen
- Vorkaufsrecht - Umwandlungsverbot - Bebauungsverpflichtung -
Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) kommt. Trotz heftiger Kritik. Am 28.5.2021 hat der Bundesrat die Novelle beschlossen. Sie bringt wesentliche Änderungen des Baugesetzbuches für Häuslebauer, Investoren und Grundbesitzer mit sich.
Umwandlungsverbot in angespannten Wohnmärkten
Der mit am stärksten kritisierte Regelungspunkt betrifft das Verbot, Grundstücke in Wohnungs- oder Teileigentum aufzuteilen (sog. Umwandlungsverbot). Die Neufassung des § 250 BauGB gestattet es Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmte Gebiete festzulegen, in denen die Bildung von Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig wird. Die Genehmigung ist auf Einzelfälle beschränkt und wird in der Praxis voraussichtlich nur äußerst selten erteilt werden. Wer derzeit eine Teilung plant, sollte daher keine Zeit verlieren.
Erweitertes bzw. neues gemeindliches Vorkaufsrecht
§§ 24, 25 BauGB n.F. werden das gemeindliche Vorkaufsrecht erweitern. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich künftig auch auf Grundstücke mit geringfügiger Bebauung. Zudem wird ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute, geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt. Es wird klargestellt, dass die Deckung des Wohnbedarfs einer Gemeinde und deren Innenentwicklung zum Allgemeinwohl gehören und somit als Rechtfertigungsgrund zur Ausübung des Vorkaufsrechts dienen können.
Sektorale Bebauungspläne
Befristet bis Ende 2024 erhalten Gemeinden die Möglichkeit, in sog. sektoralen Bebauungsplänen Flächen mit besonderen Bebauungspflichten festzulegen. Vorgesehen sind zum einen Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen, zum anderen solche, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, die die Anforderungen der sozialen Wohnraumförderung erfüllen und Flächen, bei denen sich ein Investor verpflichtet, die Bedingungen der sozialen Wohnraumförderung einzuhalten (Miet- und Belegungsbindung).
Erweiterung von Baugeboten
Gemäß § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB n.F. können Gemeinden künftig per Satzung Gebiete bestimmen, in denen Grundstücke mit einem oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen sind und Einfluss auf die Art und Weise der Nutzung nehmen. Allerdings wurde auch der Ausnahmekatalog für die Unzumutbarkeit der Verpflichtung erweitert. Danach trifft das Baugebot solche Eigentümer nicht, welchen „die Durchführung des Vorhabens aus Gründen des Erhalts der Entscheidungsbefugnis über die Nutzung des Grundstücks für seinen Ehegatten oder eine in gerader Linie verwandte Person nicht zuzumuten ist“.
Ziel des Gesetzgebers ist in erster Linie, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zur Schaffung von Wohnraum zu stärken. Ob die Novelle dieses Ziel tatsächlich erreichen wird, halte ich für nicht sonderlich wahrscheinlich. Zweifel bleiben auch in Bezug auf die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes. Zum einen ist die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes fraglich, zum anderen könnte ein Eingriff in das Grundrecht des Grundstückseigentümers aus Art. 14 GG vorliegen, der durch ein höheres Gut gerechtfertigt sein müsste. Ob die Schaffung von Wohnraum dieses Kriterium zu erfüllen vermag, werden gegebenenfalls die Verfassungsgerichte zu entscheiden haben. Bis dahin müssen sich betroffene Eigentümer, Investoren und Gemeinden mit den neuen Regelungen anfreunden, die einen Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten werden.
