Wenn die Bruchteilsgemeinschaft nicht zerbrechen soll
Wer mit anderen zusammen eine Immobilie kauft, sollte wissen, worauf er sich einlässt. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, bilden sie eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft. Diese erkennt man daran, dass jeder Eigentümer einen Bruchteil am Gesamteigentum hat. Über diesen kann er frei verfügen. Jeder Eigentümer kann also seinen Bruchteil frei verkaufen oder übertragen oder Gläubiger können diesen Bruchteil pfänden.
Möchte einer der Eigentümer seinen Anteil zu Geld machen, kann er die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Ziehen die anderen Eigentümer nicht mit, kann der ausscheidenswillige Eigentümer die Zwangsversteigerung verlangen. Das ist nur selten gewollt. Insbesondere wenn Eltern Grundstücke auf ihre Kinder übertragen oder Paare gemeinsam erwerben, macht sich kaum einer Gedanken über diese Konsequenzen.
Das Risiko der Zwangsversteigerung lässt sich zeitlich befristet oder dauerhaft beseitigen. Dazu müssen die Eigentümer das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer ausschließen und das ins Grundbuch eingetragen lassen. Dann kann kein Miteigentümer ohne wichtigen Grund die Gemeinschaft verlassen.
Wie eine aktuelle Entscheidung aus München (OLG München, Beschluss vom 27.09.2021, Aktenzeichen 34 Wx 253/21) zeigt, funktioniert der Weg bei der Beteiligung Minderjähriger nicht ohne weiteres. Für Minderjährige sei die Erklärung des Ausschlusses der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft oder zumindest neutral, so das Gericht. Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag die Eintragung eines solchen Ausschlusses für einen geschäftsunfähigen Minderjährigen durch einen sorgeberechtigten Elternteil bewilligt, der wie der Minderjährige einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück erhält, ist die Bewilligung wegen des Vorliegens eines unerlaubten Insichgeschäfts unwirksam. Dies hindert, wenn ein innerer Zusammenhang mit der Grundstücksüberlassung besteht, auch die Eintragung der Auflassung.
