Neues aus dem WEG: Erhaltungsrücklage vs. Grunderwerbsteuer?

Wer in der Vergangenheit eine Eigentumswohnung gekauft hat, konnte Grunderwerbsteuer sparen, wenn die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wurde. Zwar ist Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis. Allerdings sind davon solche Bestandteile abzuziehen, die auf die Mitveräußerung zusätzlicher Gegenstände neben dem eigentlichen Grundbesitz entfallen, wie z.B. Inventar. Abzugsfähig war bislang auch die Instandhaltungsrücklage, die eine Eigentümergemeinschaft bildet, um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen.

Dem hat der Bundesfinanzhof mit einer meines Erachtens nachvollziehbaren Begründung jetzt eine Absage erteilt. Denn nach Auffassung der Richter steht die Instandhaltungsrücklage, die seit Dezember 2020 übrigens „Erhaltungsrücklage“ heißt, als Teil des Verwaltungsvermögens der Eigentümergemeinschaft zu und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer. Der Veräußerer einer Eigentumswohnung sei weder Eigentümer des Verwaltungsvermögens, noch berechtigt darüber zu verfügen. Die Rücklage stehe sowohl vor als auch nach dem Verkauf ausschließlich im Eigentum der Eigentümergemeinschaft als eigenständigem Rechtssubjekt. Eine grunderwerbssteuermindernde Berücksichtigung verbiete sich daher.

Auch wenn die Entscheidung des BFH für Erwerber bedauerlich ist, so ist sie doch bei näherer Betrachtung der Gesetzeslage nachvollziehbar und richtig. Was bleibt ist die Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage durch andere Faktoren wie z.B. mitverkauftes Inventar, zu reduzieren.

BFH, Urt. v. 16.09.2020, Az. II R 49/17 www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202110004/